MENGENAL PAJAK PERTAMBAHAN NILAI ATAS KEGIATAN MEMBANGUN SENDIRI

Pajak Pertambahan Nilai (PPN) terutang bagi orang pribadi ataupun badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri. Kegiatan membangun sendiri (KMS) merupakan kegiatan mendirikan bangunan, baik bangunan baru maupun perluasan bangunan lama, yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan oleh pihak lain. Bangunan sebagaimana dimaksud berupa 1 (satu) atau lebih konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada satu kesatuan tanah dan/atau perairan. Bangunan ini setidaknya mencakup 3 kriteria diantaranya : 1) Konstruksi utamanya terdiri dari kayu, beton, pasangan batu bata atau bahan sejenis, dan/atau baja; 2) Diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat kegiatan usaha; dan 3) Luas bangunan yang dibangun paling sedikit 200m². Kebijakan tentang kegiatan membangun sendiri tertuang dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 tentang Batasan dan Tata Cara Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri yang kemudian diamendemen dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 61/PMK.03/2022 tentang Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri.

Kegiatan membangun sendiri dapat dilakukan secara sekaligus dalam suatu jangka waktu tertentu ataupun bertahap sesuai dengan waktu tidak lebih dari 2 (dua) tahun. Termasuk dalam pengertian kegiatan membangun sendiri sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (3) PMK Nomor 61/PMK.03/2022 yaitu kegiatan membangun bangunan oleh pihak lain bagi orang pribadi atau badan namun Pajak Pertambahan Nilai atas kegiatan tersebut tidak dipungut oleh pihak lain. PPN atas kegiatan membangun sendiri dihitung, dipungut, dan disetor oleh orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri dengan besaran tertentu.

Dasar Pengenaan Pajak (DPP) dalam kegiatan membangun sendiri sebesar jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk membangun bangunan dalam setiap masa pajak sampai dengan bangunan tersebut selesai dan tidak termasuk biaya perolehan tanah. Dasar pengenaan pajak tersebut dikalikan dengan tarif 20% (dua puluh persen) dan kemudian dikalikan dengan tarif PPN sebagaimana diatur dalam Pasal 7 ayat (1) UU PPN.  Jika tarif PPN yang berlaku saat ini adalah 11%, maka tarif PPN kegiatan membangun sendiri adalah sebesar 2,2% dari DPP berupa seluruh biaya yang tidak termasuk biaya perolehan tanah. Sebagai contoh, pada bulan April 2022, seorang wajib pajak orang pribadi membangun sebuah rumah untuk tempat tinggal pribadinya dengan luas keseluruhan dari rumah tersebut sebesar 300m². Total biaya yang dikeluarkan dalam kegiatan membangun sendiri tersebut sebesar Rp250.000.000,00 tidak termasuk dengan biaya perolehan tanah. Maka perhitungan PPN nya adalah 2,2%  X Rp250.000.000,00 yaitu sebesar Rp5.500.000,00.

Saat terutangnya PPN kegiatan membangun sendiri terjadi pada saat mulai mendirikan bangunan sampai dengan bangunan tersebut selesai, dapat dilakukan secara bertahap dan tidak melebihi jangka waktu 2 tahun. Sedangkan tempat terutangnya PPN kegiatan membangun sendiri adalah tempat di mana bangunan tersebut didirikan. PPN terutang atas kegiatan membangun sendiri wajib disetorkan ke kas negara dengan menggunakan Surat Setoran Pajak paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah masa berakhirnya masa pajak. Orang pribadi maupun badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri juga wajib melaporkan penyetoran PPN nya dengan ketentuan sebagai berikut :

1. Orang pribadi atau badan yang merupakan Pengusaha Kena Pajak melaporkan penyetoran PPN dalam Surat Pemberitahuan Masa (SPT Masa) PPN ke Kantor Pelayanan Pajak terdaftar; dan
2. Orang pribadi atau badan yang bukan merupakan Pengusaha Kena Pajak dianggap telah melaporkan penyetoran PPN sepanjang telah melakukan penyetoran PPN.

Kewajiban melakukan penyetoran PPN dikecualikan bagi orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri dalam hal tidak terdapat penyetoran PPN.